Wer am selben Tag zwei Angebote für eine Baufinanzierung einholt, staunt oft über den Abstand. Der Leitzins ist für alle gleich, der persönliche Zins nicht. Fünf Faktoren machen den Unterschied.
1. Eigenkapital
Je mehr eigenes Geld in die Finanzierung fließt, desto geringer ist das Risiko der Bank und desto niedriger der Zins. Am besten bezahlen Sie mindestens die Kaufnebenkosten selbst, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Diese Kosten schaffen keinen Wert, den die Bank beleihen kann.
2. Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf setzt die Kreditsumme ins Verhältnis zum Wert der Immobilie, den die Bank selbst ansetzt. Dieser Beleihungswert liegt meist etwas unter dem Kaufpreis. Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Auslauf, typische Stufen liegen bei 60 und 80 Prozent. Schon wenige tausend Euro mehr Eigenkapital können eine günstigere Stufe erreichen.
3. Zinsbindung
Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zins fest bleibt. Zehn Jahre sind üblich, 15 oder 20 Jahre bringen mehr Planungssicherheit, kosten aber meist einen Aufschlag. Wie viel Sicherheit Ihnen das wert ist, hängt davon ab, wie hoch die Restschuld nach Ablauf noch ist.
4. Tilgungssatz
Die anfängliche Tilgung bestimmt zusammen mit dem Zins die monatliche Rate und damit die Laufzeit. Eine höhere Tilgung bedeutet eine höhere Rate, dafür sinkt die Restschuld schneller und die Zinslast über die Jahre fällt geringer aus. Manche Banken belohnen eine hohe Tilgung mit einem etwas besseren Zins.
5. Bonität und Objekt
Zum Schluss schaut die Bank auf Sie und auf die Immobilie. Bei Ihnen zählen ein sicheres Einkommen und ein sauberer Schufa-Eintrag. Bei der Immobilie sind Lage und Zustand entscheidend, weil sie bestimmen, wie gut sich das Objekt im Ernstfall verwerten lässt.
Was 0,2 Prozentpunkte kosten
Kleine Zinsunterschiede wirken harmlos. Bei einem Darlehen über 300.000 Euro sind 0,2 Prozentpunkte im ersten Jahr rund 600 Euro. Über zehn Jahre Zinsbindung summiert sich das auf etwa 5.000 Euro, je nach Tilgung (Beispielwerte). Deshalb lohnt der Vergleich mehrerer Banken. Achten Sie dabei neben dem Sollzins auf Sondertilgung und Bereitstellungszinsen.