Ein paar Monate vor Ende der Zinsbindung kommt Post von der Bank: ein Angebot für den neuen Zins. Viele unterschreiben, weil es bequem ist. Dabei ist die Anschlussfinanzierung der Moment, in dem Sie die Bank ohne Kosten wechseln können.
Weg 1: Prolongation bei der eigenen Bank
Die bisherige Bank bietet an, den Kredit mit einem neuen Zins und einer neuen Zinsbindung fortzuführen. Das ist der einfachste Weg, ohne Notar und mit wenig Papierkram. Die Bank weiß aber auch, dass viele Kunden nicht vergleichen. Ihr Angebot muss nicht das günstigste sein.
Weg 2: Umschuldung zu einer anderen Bank
Zum Ende der Zinsbindung dürfen Sie die Restschuld ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Eine neue Bank löst den alten Kredit ab. Die Grundschuld wird dafür an die neue Bank abgetreten. Dabei fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro bedeutet schon ein Zinsunterschied von 0,3 Prozentpunkten rund 600 Euro im ersten Jahr (Beispielrechnung). Über eine neue Zinsbindung von zehn Jahren summiert sich das auf ein Vielfaches der Wechselkosten.
Weg 3: Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den Zins schon heute für einen Kredit, der erst später startet. Viele Banken bieten das bis zu fünf Jahre im Voraus an. Für die Vorlaufzeit verlangen sie einen Aufschlag. Das lohnt sich, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen oder die Rate unbedingt planbar sein muss. Fallen die Zinsen stattdessen, bleiben Sie an den vereinbarten Zins gebunden.
Der Fahrplan
- Ende der Zinsbindung und voraussichtliche Restschuld aus dem Kreditvertrag notieren
- Rund ein Jahr vorher Angebote vergleichen, bei Interesse an einem Forward-Darlehen früher
- Das Angebot der eigenen Bank gegen den Vergleich halten und nachverhandeln
- Neue Zinsbindung und Tilgung wählen, Sondertilgungsrechte nicht vergessen
Bei der Anschlussfinanzierung ist die Ausgangslage meist besser als beim Kauf. Die Restschuld ist kleiner, der Beleihungsauslauf niedriger, und das verbessert den Zins. Im Vergleich geben Sie die Restschuld und den Wert der Immobilie ein. Wie lange Sie neu binden sollten, steht im Ratgeber Zinsbindung.