Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zins Ihres Immobilienkredits garantiert ist. Danach entscheidet der Markt. Je länger die Bindung, desto ruhiger schlafen viele Käufer. Ruhe hat aber ihren Preis.
Was die Zinsbindung leistet
Während der Zinsbindung bleibt der Zins gleich, egal wie sich die Zinsen am Markt entwickeln. Die Rate ist damit planbar. Üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre, manche Banken bieten auch längere Fristen an. Für längere Bindungen nehmen Banken meist einen Aufschlag, weil sie das Zinsrisiko länger tragen.
Die Restschuld am Ende
Entscheidend ist, wie viel Kredit nach Ablauf noch übrig ist. Im Beispiel: 300.000 Euro zu 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, Monatsrate 1.375 Euro.
| Zinsbindung | Restschuld danach |
|---|---|
| 10 Jahre | rund 228.000 € |
| 15 Jahre | rund 182.000 € |
| 20 Jahre | rund 127.000 € |
Beispielrechnung mit gleichem Zins für alle Laufzeiten, in der Praxis liegt er bei längerer Bindung meist etwas höher. Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung um zwei Prozentpunkte, kostet das bei 228.000 Euro Restschuld im ersten Jahr rund 4.500 Euro mehr Zinsen, bei 127.000 Euro nur rund 2.500 Euro.
Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren
Ein wichtiger Punkt spricht für lange Bindungen. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung dürfen Sie jeden Festzinskredit mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Sind die Zinsen dann gefallen, können Sie umschulden. Sind sie gestiegen, behalten Sie Ihren alten Zins. Eine Bindung über 15 oder 20 Jahre ist also eine Absicherung, die Sie nach zehn Jahren auflösen können, die Bank aber nicht.
Welche Dauer passt
- Knappe Rate, wenig Puffer: eher lang binden, damit die Rate sicher bleibt
- Hohe Tilgung oder bald große Sondertilgung geplant: kürzere Bindung kann reichen
- Verkauf in absehbarer Zeit wahrscheinlich: nicht länger binden als nötig
- Unsicher: den Aufschlag für 15 Jahre gegen das Zinsrisiko abwägen
Im Vergleich können Sie mehrere Zinsbindungen nebeneinander rechnen lassen. So sehen Sie, was die zusätzliche Sicherheit bei Ihrer Kreditsumme kostet.