Bei einer Baufinanzierung legen Sie zwei Prozentsätze fest. Den Zins verhandelt die Bank. Den Tilgungssatz bestimmen Sie selbst. Er entscheidet, wie hoch die Monatsrate ist und wie lange Sie zahlen.
Was der Tilgungssatz bedeutet
Der Tilgungssatz ist der Anteil des Kredits, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Zusammen mit dem Zins ergibt er die jährliche Rate. Weil die Rate gleich bleibt, sinkt der Zinsanteil mit jeder Zahlung, und der Tilgungsanteil wächst. Die Restschuld schmilzt deshalb am Ende schneller als am Anfang.
Beispiel: 300.000 Euro zu 3,5 Prozent Zins
| Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit bis schuldenfrei |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | rund 264.000 € | rund 43 Jahre |
| 2 % | 1.375 € | rund 228.000 € | rund 29 Jahre |
| 3 % | 1.625 € | rund 192.000 € | rund 22 Jahre |
Vereinfachte Beispielrechnung mit gleichbleibendem Zins über die ganze Laufzeit und monatlicher Zahlung, Werte gerundet. In der Praxis ändert sich der Zins nach Ende der Zinsbindung.
Was die Zahlen zeigen
Ein Prozentpunkt mehr Tilgung kostet hier 250 Euro mehr im Monat. Dafür ist der Kredit Jahre früher abbezahlt, und nach zehn Jahren steht deutlich weniger Restschuld in den Büchern. Das ist wichtig, weil die Restschuld zum Zinssatz der Anschlussfinanzierung weiterläuft. Ist der Zins dann höher, trifft das einen Kredit mit hoher Restschuld viel stärker.
Bei nur einem Prozent Tilgung zahlen Sie im Beispiel jahrzehntelang und am Ende einen großen Teil des Kaufpreises noch einmal als Zinsen. Deshalb verlangen viele Banken eine Mindesttilgung.
Den passenden Satz finden
Die Rate muss zum Haushaltsbudget passen, und zwar auch dann, wenn ein Einkommen eine Zeit lang wegfällt oder Kinder kommen. Rechnen Sie diesen Fall einmal ehrlich durch. Wer unsicher ist, wählt eine etwas niedrigere Tilgung und vereinbart Sondertilgungen oder einen Tilgungssatzwechsel. So bleibt die Rate tragbar, und zusätzliches Geld fließt trotzdem in den Kredit. Mehr dazu im Ratgeber Sondertilgung.