Die erste Frage der Bank lautet selten, wie viel das Haus kostet. Sie lautet: Wie viel bringen Sie selbst mit? Vom Eigenkapital hängt ab, ob die Finanzierung klappt und wie teuer sie wird.
Zuerst die Nebenkosten
Beim Kauf fallen Kosten an, die keinen Gegenwert in Stein haben. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Notar und Grundbuch kosten zusammen grob 1,5 bis 2 Prozent. Ist ein Makler beteiligt, zahlen Käufer beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung höchstens die Hälfte der Provision, oft bis zu 3,57 Prozent.
Banken finanzieren diese Nebenkosten ungern, weil sie im Ernstfall nicht durch den Wert der Immobilie gedeckt sind. Die Faustregel lautet deshalb: Die Nebenkosten bringen Sie selbst mit.
Dann ein Teil des Kaufpreises
Gern gesehen sind zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto weniger muss die Bank leihen und desto kleiner ist ihr Risiko. Das zeigt sich am Zins. Die Bank misst das am Beleihungsauslauf, also am Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert. Bei 60, 80 und 100 Prozent liegen oft Stufen, an denen sich der Zins ändert.
Ein Rechenbeispiel
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer 5 % | 20.000 € |
| Notar und Grundbuch 2 % | 8.000 € |
| Makler 3,57 % | 14.280 € |
| Nebenkosten zusammen | 42.280 € |
| Dazu 20 % des Kaufpreises | 80.000 € |
| Eigenkapital nach Faustregel | 122.280 € |
Die Werte sind Beispielwerte. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Bundesland, die Maklerprovision nach dem Vertrag. Weniger Eigenkapital ist möglich, kostet aber meist mehr Zins.
Was als Eigenkapital zählt
- Guthaben auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten
- Wertpapiere, die Sie verkaufen können
- Bausparguthaben
- Ein bereits bezahltes Grundstück
- Eigenleistungen am Bau, von Banken meist nur begrenzt angerechnet
Behalten Sie dabei eine Reserve für Umzug, Möbel und unerwartete Reparaturen zurück. Wer jeden Euro in den Kauf steckt, hat im ersten Jahr wenig Spielraum. Wie stark sich das Eigenkapital auf den Zins auswirkt, zeigt der Vergleich, wenn Sie verschiedene Beträge eingeben. Weitere Faktoren stehen im Ratgeber Bauzinsen: 5 Faktoren.